Nieuws Grondprijzen
Waarde verpachte grond minder laag dan gedacht
De grondeigenaren die regulier verpachte gronden verkopen, krijgen daarvoor minder dan de grond die niet verpacht is. De Belastingdienst meldt dat verpachte grond 50% minder waard is dan pachtvrije gronden. Uit een onderzoek van Wageningen University & Research blijkt echter dat het prijsdrukkende effect minder groot is.
Op het moment geldt een normwaardering van 50% van de vrije waarde voor de Belastingdienst. De vraag is echter of deze waarde overeenkomt met de actuele ontwikkelingen op de markt. Wordt verpachte grond niet te laag gewaardeerd ten opzichte van de vrije grondprijs? En stijgt de grondprijs in verpachte staat wel genoeg mee met de vrije grondprijs?
Waarde van de verpachte grond
Uit het onderzoek blijkt dat de zittende pachters (degenen die de grond gebruiken) in de periode van 2012 tot 2016 de regulier gepachte grond aankochten tegen een waarde van 71% van de prijs van onverpachte grond. Verschillende deskundigen schatten de waarde echter gemiddeld gezien een stuk lager, namelijk op 60%.
Degenen die de grond na aankoop aan de bestaande pachters bleef verpachten, betaalden reguliere verpachte grond in de periode van 2012 tot 2014 tegen een waarde van 60% tot 66% van de prijs van onverpachte grond. De prijs voor grond met kortlopende gebruiksovereenkomsten wijkt weinig af van die voor onverpachte grond.
Vrije grondprijs stijgt harder
Ook blijkt dat verpachte grond in de praktijk hoger gewaardeerd wordt dan de normwaarde van 50%. De pachtwaarde is meegestegen met de waarde van de vrije grondprijs. De gemiddelde prijs voor reguliere verpachte grond is tussen 2012 en 2016 met 18% gestegen tot €39.200 à €46.200 per hectare. Dit terwijl de prijsstijging voor vrije grond bleef steken op 22%.
Dat de pachtwaarde is meegestegen met de vrije grondprijs is enerzijds gunstig voor de grondeigenaren. Anderzijds betekent het wel dat, als de normwaarde verhoogd wordt, de grondeigenaren op den duur meer belasting betalen voor 'Box 3' van de inkomstenbelasting.
Groter deel vrije grond verhandeld
In de periode tussen 2012 en 2016 is 33.000 hectare onverpachte grond verhandeld (dit is vrije grond). Wanneer we daar de grond in verpachte staat bij optellen (ongeveer 19.657 hectare), dan komen we op een totaal van 52.657 hectare. Dat is de grond die verhandeld is.
Het grootste gedeelte (63%) van de transacties gaat dus over vrije grond. Van de grond die niet pachtvrij is, wordt ongeveer de helft verkocht aan zittende boeren en de andere helft aan grondeigenaren die de grond blijven verpachten.
Waarom wordt verpachte grond minder gewaardeerd?
Dat grond in verpachte staat minder wordt gewaardeerd, ligt vooral aan de wettelijke bescherming van de pachter (zoals het voorkeursrecht van koop, continuatierecht, indeplaatsstelling en de pachtnormen). Ook de (familie)relatie tussen de pachter en de verpachter speelt een grote rol.
Anne Jan Doorn
© DCA Market Intelligence. Op deze marktinformatie berust auteursrecht. Het is niet toegestaan de inhoud te vermenigvuldigen, distribueren, verspreiden of tegen vergoeding beschikbaar te stellen aan derden, in welke vorm dan ook, zonder de uitdrukkelijke, schriftelijke, toestemming van DCA Market Intelligence.
