Nieuws Grond
Grondprijs naar 550.000 euro door dubieuze handel
Het opknippen van percelen landbouwgrond en ver boven de marktprijs doorverkopen aan nietsvermoedende particulieren doorverkopen, is geen nieuw fenomeen. RTL Nieuws en het Kadaster zochten uit om hoeveel grond het precies gaat. Tienduizenden beleggers blijken erbij betrokken.
Het Kadaster heeft in opdracht van RTL Nieuws alle opgeknipte percelen in beeld gebracht die sinds 2005 zijn opgeknipt in minstens tien percelen. Het gaat om ruim 29.000 percelen, veelal landbouwgrond, die voor de grondspeculatie zijn gebruikt. Om hoeveel hectare het gaat, is niet bekendgemaakt. Het overgrote deel (20.000 percelen) is reeds verhandeld.
Warme grond toch niet zo warm
Het is een bekende truc geworden: grondhandelaren die particulieren een vette worst voorhouden in de vorm van een relatief goedkope kavel 'warme' grond. Het gaat hoofdzakelijk om percelen landbouwgrond die in de nabijheid van bebouwing liggen, zoals steden en industrieterreinen. Ondanks de mooie beloftes blijkt in de praktijk bijna altijd dat er helemaal geen bouwplannen zijn. Bijvoorbeeld omdat de grond te dicht langs een snelweg ligt.
Verboden is de grondhandel niet, tenzij je als koper aan kunt tonen dat je valse informatie hebt verkregen van de verkoper. In de praktijk wordt dat nauwelijks gedaan. Een alternatief is de notaris aansprakelijk stellen, die altijd betrokken is bij een transactie. De dubieuze grondhandelaren maken gebruik van een relatief kleine groep notarissen, zo vond RTL Nieuws uit. De notaris is verplicht om de koper te informeren over de risico's en dat wordt bijna nooit gedaan. Het is voor deze kantoren makkelijk geld verdienen omdat het om grote hoeveelheden transacties gaan die met een volmacht worden uitgevoerd.
Grondprijs naar €550.000
Door de percelen op te knippen in blokjes van een paar honderd vierkante meter kunnen de handelaren eenvoudig de waarde enorm pushen. Agrarische grond die gemiddeld €45.000 per hectare waard is gaat omgerekend nu voor €550.000 van de hand. Naar schatting is er sinds 2005 €384 miljoen gemoeid met deze transacties, al is lang niet van alle kavels bekend wat ze hebben opgebracht.
Gevolgen agrarische sector
Wat zijn de gevolgen voor de agrarische sector? Enerzijds het prijsopdrijvend effect dat de dubieuze grondhandel hebben in een regio. De interactieve kaart op de website van RTL Nieuws laat zien dat in alle regio's van Nederland wel transacties hebben plaatsgevonden in de laatste vijftien jaar. Logischerwijs vooral rond de grote steden en industriegebieden. In de echte landbouwgebieden is de beweging relatief beperkt. Zo laat Flevoland op vier plekken het opknippen van landbouwgrond zien en zijn in Zeeland de meeste transacties te zien rond de havens van Terneuzen.
Een ander nadelig gevolg is de grote administratieve rompslomp rond de opgeknipte percelen. Een boer die de grond wil huren moet ineens met tientallen eigenaren een afspraak maken. Het terug op de markt brengen van de percelen is daarmee haast onmogelijk. Er zijn wel eigenaren die momenteel proberen de handen ineen te slaan en de grond alsnog door te verkopen, wat waarschijnlijk met een fiks waardeverlies gebeurd.
'Lagere huurprijs maakt het voor boer interessant'
Boerenbusiness sprak met een akkerbouwer die een opgeknipt perceel pacht van een groep particulieren. Gezien de gevoeligheden rond het onderwerp blijft hij liever anoniem.
"Op deze manier grond pachten is voor mij zakelijk gezien niet nadelig", laat hij weten. "Ik betaal 50% minder pacht dan wat gebruikelijk is in deze regio. Het opbrengend vermogen van de grond is lager omdat er niet structureel in wordt geïnvesteerd, maar daar is de prijs ook naar." Dat staat in schril contrast tot de verkoopprijs. De particuliere 'beleggers' hebben vaak een hoge prijs voor de grond betaald. Het perceel ligt tegen de bebouwing van het dorp aan en is in potentie 'warme grond'. In de praktijk ligt dat anders, zoals meestal het geval is bij deze grondhandel. Bouwplannen zijn er op de korte en lange termijn niet.
De grond wordt jaarlijks opnieuw verpacht, maar gaat in de praktijk altijd naar dezelfde teler. "Ik heb inmiddels zelf enkele stukken kunnen kopen, waardoor je je verzekert van de volledige huur", laat de geïnterviewde boer weten. "Ze zullen het niet snel aan de buurman verpachten, want daar ga ik niet in mee. Ik zie het als risicospreiding, maar er zijn meer voordelen. Soms wordt een stukje te koop aangeboden en kloppen ze zelf bij mij aan. Zo heb ik door de jaren heen enkele kavels gekocht. Als je zo de aankoop van grond kunt uitsmeren over een langere periode past mij dat prima."
De akkerbouwer in kwestie heeft voor de pacht met één tussenpersoon te maken. Dat is het in Middenmeer gevestigde De Hollandsche Pachtmeester. "De jaarlijkse administratiekosten zijn relatief hoog voor de individuele eigenaren. Daar zit hun verdienmodel."
Morele bezwaren heeft de ondernemer niet tegen deze manier van grond verhandelen. "Het is allemaal niet zo negatief als RTL Nieuws schetst. Iedere particulier heeft er zelf voor gekozen. Wanneer je zo'n onweerstaanbaar aanbod wordt gedaan kun je bij voorbaat bedenken dat het meestal te mooi is om waar te zijn. Beleg niet in een product waar je geen verstand van hebt, zou ik denken. Natuurlijk is het niet wenselijk dat Nederlandse landbouwgrond op grote schaal door tienduizenden personen in bezit is, maar van één machtige grondbezitter – zoals de bekende grote verpachters – word je als boer ook lang niet altijd beter. Dat ik met veertig eigenaren te maken heb, zie ik niet als probleem."
Niels van der Boom
© DCA Market Intelligence. Op deze marktinformatie berust auteursrecht. Het is niet toegestaan de inhoud te vermenigvuldigen, distribueren, verspreiden of tegen vergoeding beschikbaar te stellen aan derden, in welke vorm dan ook, zonder de uitdrukkelijke, schriftelijke, toestemming van DCA Market Intelligence.
