De markt van landbouwgrond is traditioneel het domein van boeren, een selecte groep kapitaalkrachtige (institutionele) investeerders/vermogensbeheerders en de overheid. Beleggers hadden weinig belangstelling voor grond mede door de grote barrières die er zijn om in grond te investeren. Dat is niet alleen in Nederland zo maar ook in de VS. De kredietcrisis van 2007/08 zette de financiële wereld op zijn kop en veranderde ook de houding van beleggers ten opzichte van grond, zo stellen Steve Bruere, president van Peoples Company (investeringsmaatschappij gespecialiseerd in grond) en Ailie C. Elmore van de universiteit van Illinois in een whitepaper.
Tot 2007 hadden Wall Street en andere aandelenbeurzen een enorme aantrekkingskracht op beleggers/investeerders. Voor risicospreiding binnen een portefeuille werd een toevlucht gezocht in obligaties, goud, zilver, grondstoffen en commercieel vastgoed. Landbouwgrond was maar saai en iets voor boeren volgens veel beleggers.
De bankencrisis zette de financiële markten op zijn kop. De waarde van aandelen kelderde en de beursindexen zakte met tientallen procenten. Om de economie te stimuleren verlaagden centrale banken onder meer de rente. In de twintig jaar voor 2007 was het gemiddelde jaarlijkse rendement op een-, vijf-, en tienjaars staatsobligaties van de Amerikaanse overheid respectievelijk 7,0%, 7,9% en 8,2%. In 2008 daalde dat rendement naar 1,8%, 2,8% en 3,7%, met het vooruitzicht dat rentes de komende jaren niet snel zouden stijgen. Obligaties zijn traditioneel een veiligere haven voor beleggers als het er op de aandelenbeurzen ruig aan toe gaat. Op zoek naar veilig rendement ontdekten beleggers landbouwgrond. De agrarische sector bleef namelijk redelijk buiten schot en grondprijzen stegen.
Hobbels
In de periode 2010 tot 2012 werden in Amerika verschillende fondsen opgericht gespecialiseerd in landbouwgrond. Grond is en blijft voor beleggers een moeilijk te doorgronden markt. In tegenstelling tot aandelen of obligaties is er geen centrale beurs, er zijn grote verschillen in de waarde van percelen en er is relatief weinig handel. In de VS zit de grondmobiliteit net als in Nederland onder de 2%. Snel instappen is er dus niet bij en er is een zekere kennis van de agrarische sector nodig om de grond te kunnen waarderen.
De Amerikaanse grondfondsen hebben in de afgelopen vijftien jaar een stabiel rendement laten zien. Volgens de National Council of Real Estate Investment Fiduciaries Farmland Index was het gemiddelde jaarlijkse rendement over de periode 2008 tot en met 2023 9,9%. Een mooi uitgangspositie voor de fondsen om verder uit te bouwen, zou je denken. Dat is volgens de whitepaper alleen niet het geval. Sterker nog, sommige fondsen liquideren hun posities en willen niet opnieuw investeren. Stijgende rentes om de inflatie te bestrijden maken het voor fondsen lastig en duur om kapitaal aan te trekken. Met de stijgende rente gaan ook de rentes op obligaties omhoog. Juist het gebrek een rendement op obligaties was een reden voor beleggers om in grond te stappen.
Farm Crisis
Dat de grondprijzen ook kunnen dalen, is in het verleden gebleken. De jaren zeventig waren een periode van hoge inflatie maar ook gloriedagen voor de Amerikaanse boeren. Hoogtepunt was misschien wel de graandeal ter waarde $750 miljoen die toenmalig president Nixon sloot met Brezjnev, de leider van de Sovjet-Unie. Na de mislukte landbouwhervormingen van Chroesjtsjov en periode van droogte wendde Brezjnev zich tot de VS om de bevolking van de USSR te voeden. Graanprijzen in de VS stegen en als gevolg daarvan steeg ook de grondprijs. In 1972 kostte grond in Iowa gemiddeld $440 per acre. Dat liep op naar $2.124 per acre in 1981. Een paar jaar later viel de Sovjet-Unie Afghanistan binnen en kwam Carter met een sanctiepakket waar onder meer graan onder viel. De gevolgen waren desastreus voor de Amerikaanse landbouw met uiteindelijk ook gevolgen voor de grondprijs. Die zakte terug naar gemiddeld $822 per arce in 1987.