Hoe Flevoland het Gooi van de grondmarkt is geworden

De grondprijs in Flevoland steekt met kop en schouders boven de andere gemiddelden in Nederland uit. Voor het tweede kwartaal van dit jaar noteert het Kadaster een gemiddelde van €161.900 per hectare. In het eerste kwartaal was dat €160.600. Toch is de kans groot dat je voor deze prijs weinig grond kunt kopen in de provincie, zo leert een rondgang langs betrokkenen. Prijzen van €190.000 of zelfs €200.000 per hectare worden genoemd. Kloppen de cijfers van het Kadaster wel en waarom is die stijging zo enorm? 

Het Kadaster: Paul Peter Kuiper
"In de grondprijzen die het Kadaster communiceert zit inderdaad een vertraging ingebouwd", beaamt Paul Peter Kuiper. Hij is specialist vastgoed en grond voor het landelijk gebied bij het Kadaster. "Voor grondprijzen werken we met een rollend gemiddelde over één jaar. Het is niet zoals bij huizen, waar zeer veel transacties plaatsvinden. De grondmobiliteit is relatief laag, waardoor het aantal transacties ook laag is."

Naast het kleine aantal transacties zijn er bijkomende zaken: "Wat het voor ons bemoeilijkt is dat niet iedere transactie in Flevoland in aanmerking komt", vervolgt Kuiper. Vaak wordt grond tegelijk met het erf en de gebouwen verkocht. We kijken daarom altijd de verkoopaktes na om te zien of een koopsom per perceel wordt vermeld. Dat is niet altijd het geval, waardoor zo'n transactie niet in het overzicht kan worden meegenomen."

De makelaar: Johan van der Slikke
Dat in de koopakte soms alles op één hoop wordt geschoven is ook Johan van der Slikke, van Makelaardij Schokland, bekend. "Over landbouwgrond betaal je geen overdrachtsbelasting wanneer het tien jaar in gebruik blijft", verklaart hij. "Door in de verkoopakte alles op één hoop te schuiven kun je een deel van de overwaarde op het erf en de gebouwen naar de grond verschuiven. Zo betaal je dus minder belasting. Meestal wordt in de akte wel een 'kale' grondprijs genoemd. De periode tussen het sluiten van de koop en het daadwerkelijk passeren van de akte bij de notaris verschilt. Dat kan een paar maanden duren, maar ook een jaar. Traditioneel zijn 1 mei en 1 november veelgebruikte data voor de overdracht. Dat heeft met de teeltseizoenen te maken, maar ook de boekhouding. Daarom dat we bij een taxatie altijd met een peildatum werken."

Is de grondmarkt in Flevoland zo hectisch dat een paar maanden het verschil kan maken? Van der Slikke ziet dit jaar wel dat de prijzen snel oplopen, maar ook dat dit een recente ontwikkeling is. "Grond is het grootste schaarstegoed dat we hebben. Bovendien neemt de onttrekking toe. Het zijn vooral grote agrarische ondernemers die grond kopen, al zijn ook gemeentes actief voor stad- of dorpsuitbreiding. Beleggers en investeerders hebben bij de huidige rentestanden weinig interesse meer in grond. Zij geven grond meestal uit in pacht. Bij deze rentepercentages is dat snel oninteressant."

Hoogste prijs in Zuidelijk Flevoland
Van der Slikke schetst dat de prijs voor een hectare landbouwgrond toeneemt naarmate je zuidelijker in de provincie komt. Iets wat door collega's wordt beaamt. Van der Slikke: "Iedere dijk die je overgaat laat de prijs stijgen, wat betekent dat in Zuidelijk Flevoland het meeste wordt betaalt. De verschillen zijn enorm. Recent hebben we zaken gedaan voor €170.000, maar ook voor €125.000. Op dit moment ligt het gemiddeld niveau rond de €160.000. Er zijn uitzonderlijke transacties bekend maar, vergeet niet dat daar bijvoorbeeld soms ook een windmolen bij zit." Dat in de Noordoostpolder de grond enkele tienduizenden euro's goedkoper is, is volgens de makelaar niet zo vreemd. "De verkaveling is er iets minder, maar wat meer meespeelt is de kwaliteit van de grond. Die is op sommige plekken te licht om bepaalde gewassen te telen. Daardoor is het minder in trek."

De financieel adviseur: Peter Pals
Waar doet 'ie het toch van? Wordt vaak verzucht, wanneer een boer voor veel geld grond koopt. Is het inderdaad voor uitgekochte boeren met windmolens weggelegd, of zit er meer achter. De tijd dat zogenaamde 'Schipholboeren' de dikste bedragen in Flevoland neertelden is wel voorbij, zo zeggen insiders. Peter Pals, financieel adviseur en mede-eigenaar van Farmers Funding & Advies, schetst het als volgt: "Je hebt twee type mensen die grond kopen. Enerzijds zijn er de ondernemers met een hele goede solvabele positie onder hun bedrijf en veel grond in eigendom. 100 hectare en twee miljoen euro schuld is in Flevoland gemeengoed. Dat biedt een sterke uitgangspositie. Het totale verdienmodel van zo'n bedrijf is gewoon goed. Anderzijds zijn er ondernemers met neventakken. Windmolens, een ander bedrijf of biovergister. Of gewoon een rijke vrouw natuurlijk. Ook hier is het verdienmodel goed. Ze snappen het ondernemerschap." Pals geeft toe dat er ook zeker een dosis geluk bij komt kijken.

"Een goede ondernemer kan tot €50.000 per hectare financieren. Als stelregel hanteer ik dat je drie tot vier hectare in eigendom moet hebben om er één bij te kopen. Met 100 hectare kun je het bedrijf dus 20 tot 30 hectare uitbreiden. Vlak ook niet uit dat de akkerbouw momenteel goed draait. Er is zeker in seizoen 2022-2023 veel geld verdiend en ook de nabije vooruitzichten zijn goed." Het zijn vooral boeren zelf die investeren, ziet Pals. "Grootgrondbezitters doen dat niet. Die hebben de tijd en het geld en wachten rustig af. Er zijn altijd probleemgevallen wanneer een boer zijn grond moet verkopen. Juist dan slaan ze toe. In Flevoland zijn er nog meer kapers op de kust. Denk aan een gepland datacenter of een legerkazerne. Dat zet druk op de markt. Ook het klimaat speelt een grotere rol. De laatste 25 jaar maakte het niet veel uit waar je met je bedrijf zat, maar nu speelt dat weer mee. Kun je beregenen, hoeveel water valt er en hoe is de grond. In Flevoland is dat goed op orde."

Grondprijs verdubbelt opnieuw
Op de vraag of een grondprijs van twee ton kan verdubbelen hoeft Pals niet lang na te denken. "Steeds meer organisaties leggen een claim op grond, net zoals dat in Flevoland gebeurt. Dit is een van de laatste gebieden in Nederland waar je nog echt kunt boeren. Dat wordt nu opnieuw evident. Het Rijksvastgoedbedrijf bezit veel grond in de provincie, maar zij zijn alleen geïnteresseerd om het voor de hoofdprijs te verhuren. Bestaande pachters krijg je niet zomaar van hun bedrijf. Een pachter is hier beter beschermd dan een koper." Ook Van der Slikke ziet dat pachters op hun bedrijf blijven zitten. "Toen de pensioenleeftijd en pachtersvergoeding werden afgeschaft verdween de motivatie om te stoppen. Ondanks vergrijzing in de sector zie je dat pachters blijven zitten. Zou de landbouwvrijstelling worden afgeschaft, dan krijg je waarschijnlijk wel een aanbodpiek. Dat geldt ook voor de Bedrijfsovernameregeling (BOR) en landbouwvrijstelling, al hebben veel landbouwbedrijven tegenwoordig een BV als rechtsvorm. Die laatste is dan niet van toepassing.

De koopgrond bemiddelaar: Bart Keizers
Dat het alleen maar grote boeren zijn die grond kopen wordt door bemiddelaar Bart Keizers van 123Koopgrond uit Emmeloord ontkracht. "Een kleinere speler wil de boot niet missen wanneer de grond van zijn buurman te koop komt. Die betaalt dan liever €10.000 extra, terwijl een grote ondernemer eerder geneigd is te wachten op een interessantere mogelijkheid. Tegelijk heeft wachten met het verkopen van grond de laatste jaren geloond. Kijk maar naar de prijsstijgingen op de grondmarkt. Maar of dat zo blijft is natuurlijk de vraag. Want wat nu sterk mee gaat spelen zijn de gestegen rentepercentages. Het voordeel van een bedrijf met veel grond is dat de rentelasten over meer hectares worden uitgesmeerd. De bank kijkt daar naar, maar tegelijk ook kritisch naar het rendement. Biologische bedrijven kunnen een voordeel hebben, gezien de banken liever in 'groen' investeren. De biologische markt is nu iets afgekoeld waardoor je merkt dat ondernemers mindere interesse tonen. Wat in de polder speelt is dat een groep ondernemers veel in windenergie heeft geïnvesteerd en daardoor financieel sterk staan."

Als Keizers de grondmarkt in Flevoland moet peilen komt het prijsniveau momenteel neer op €160.000 tot prijzen boven de €200.000 per hectare. "Eerstgenoemde bedrag geldt dan iets eerder voor de Noordoostpolder. Voor de allerhoogste bedragen kom je toch vaak in Oostelijk of Zuidelijk Flevoland. De eerder genoemde factoren spelen daar een grotere rol, ondanks dat het opbrengend vermogen van de grond in de Noordoostpolder hoger kan uitvallen, met name aan de westkant."

De makelaar: Martien van Arendonk
Het zijn niet alleen pachters die zo lang mogelijk blijven boeren, ook bij grond in eigendom wordt er lang niet altijd de markt opgegaan. Dat ziet makelaar Martien van Arendonk van Leyten Van der Linde. "Vooral in de Noordoostpolder krijg je nu een derde of vierde generatie boer aan het roer. Dat zijn vermogende families geworden die het bedrijf niet verkopen, maar verhuren of verpachten. Dat gebeurt ook wel in de Flevopolder, waar grond wordt ondergebracht in de familie."

"De verschillen tussen de onderlinge delen van Flevoland zijn er altijd geweest", zegt Van Arendonk. "In de Noordoostpolder betaalde je tien jaar terug nog geen ton. Dat was in Oostelijk Flevoland toen al wel het geval. Had je me toen gevraagd of het zou verdubbelen, dan had ik waarschijnlijk lang getwijfeld. Over hoeveel jaar de grondprijs op drie ton ligt? Ik heb geen idee. De kwaliteit en schaarste bepalen uiteindelijk de prijs. Sommige ondernemers hebben misschien een enorme overwaarde, maar dat zegt me niet zoveel. Banken kijken ook steeds meer naar het renderen van de onderneming. Feit is dat deze provincie geweldig goede ondernemers kent en die breiden uit. Vanuit het verleden zijn ze organisch gegroeid, bijvoorbeeld via een verplaatsing. Het zijn echt niet alleen uitgekochte boeren maar vooral ook hele goede ondernemers."

Lastig beeld te vormen
Boerenbusiness nam zelf de proef op de som, om de grondmarkt in Flevoland te peilen, en vroeg eigendomsinformatie op over recent verkochte kavels. Hieruit bleek dat het inderdaad al snel een halfjaar duurt voor de akte is gepasseerd, waardoor het bedrag nog niet bekend is bij het Kadaster. Bedragen van €200.000 of meer konden daarom op dit moment niet getoetst worden. Van eerder verkochte kavels is wel prijsinformatie bekend. Bedragen lopen soms op tot in de tientallen miljoenen. Van één transactie in Zeewolde vroegen we de eigendomsakte op. In de akte wordt een marktconform bedrag van €157.000 vermeld, dat in 2021 is betaald. Wat nu de exacte prijs is, dat bepaalt uiteindelijk 'de markt' zoals de makelaars en experts zeggen. De kans dat deze met een twee begint in plaats van een één wordt in Flevoland steeds groter.