Niet alleen erfpachters maar ook pachters van geliberaliseerde pachtgronden krijgen te maken met een fors hogere pachtprijs. Het Rijksvastgoedbedrijf (RVB) indexeert jaarlijks de pachtprijs op basis van het consumentenprijsindexcijfer (CPI). Met een jaar vertraging kan dit de prijs flink opschroeven.
Het Rijksvastgoedbedrijf is in 2013 begonnen om vrijgekomen pachtgrond via een openbare inschrijving aan te bieden. Het gaat om kavels in de IJsselmeerpolders. De motivatie van RVB (voorheen RVOB) voor deze manier van uitgifte was destijds dat het voor openbaarheid, transparantie en marktconformiteit moest zorgen. Toch kwam er veel kritiek, vooral op het prijsopdrijvend effect. Inmiddels worden de pachtprijzen niet langer door RVB openbaar gecommuniceerd, nadat dit eerder voor veel discussie zorgde.
Indexering
Feit is dat de biedingen veelal fors boven het gemiddelde prijsniveau voor pachtgrond liggen. Bedragen tussen €2.500 en €3.000 per hectare zijn gebruikelijk, zeker in de Flevopolder. In de voorwaarden van RVB valt onder andere te lezen dat jaarlijks op 1 november een indexering plaatsvindt op basis van het gemiddeld consumentenprijsindexcijfer. Dit cijfer wordt door het CBS berekend en gepubliceerd. Er wordt gekeken naar het voorgaand jaar. In de indexering zit dus een jaar vertraging ingebouwd.
Eenzelfde situatie is van toepassing op erfpachters bij organisaties als ASR, Fagoed en RPC die te maken hebben met een snel stijgende pachtcanon voor 2023. Ook deze is gekoppeld aan het inflatiecijfer en de rente.
Voor 2023 betekent het dat voor geliberaliseerde pachtgrond de totale pachtsom met een bescheiden bedrag stijgt. In 2021 bedroeg de CPI namelijk nog 2,7%. Voor 2022 ligt dat heel anders. Voorlopig staat de gemiddelde CPI op 10,04% voor dit jaar, waarbij vooral in de tweede helft van 2022 de CPI maandelijks boven de 14% uitkomt. Concreet betekent dit dat – op een pachtprijs van €2.500 – er al snel een bedrag van €250 of meer bovenop de pachtsom komt. Valt in 2023 de CPI opnieuw hoog uit, dan tikt deze exponentiële groei snel door tot een bedrag van boven de €3.000 voor diezelfde hectare grond.
Kwestie aangekaart
Agrarische ondernemers hebben de geliberaliseerde pachtkavels meestal gegund gekregen voor een termijn van drie jaar. Bij de gunning waren zij zich bewust van de indexering, maar daarbij werd geen rekening gehouden met de huidige inflatiestijging. Pachters die de kwestie bij RVB hebben aangekaart krijgen te horen gekregen dat er geen uitzondering wordt gemaakt. De indexering is een middel van RVB om de waardevermindering tegen te gaan.
LTO Noord is bekend met de kwestie, zo laat de Flevolandse regiobestuurder Arnold Michielsen desgevraagd weten. Michielsen was in het verleden portefeuillehouder pacht bij LTO. "In 2010 heeft een grote groep erfpachters de mogelijkheid tot verlenging van hun pachtcontract gekregen voor een periode van 40 jaar. We zijn toen overeengekomen dat er geen indexering plaats zou vinden, maar dat zittende pachters 125% van de reguliere pachtsom betaalden. Daar heeft 85 tot 90% gebruik van gemaakt."
"Een kleine groep pachters heeft niet van deze verlenging gebruik gemaakt en moet nu alsnog verlengen omdat hun termijn eindigt", vervolgt hij. "Sinds het Didam-arrest in 2021 mag de overheid niet zomaar doorwerken op eerder gesloten overeenkomsten. In theorie moet de grond openbaar worden aangeboden, wat vrijwel zeker voor fors hogere pachtprijzen kan zorgen."
Pachter gecontroleerd
"Ook zien we dat RVB gericht kijkt naar het naleven van de regels op onder meer geliberaliseerde pachtkavels", weet de bestuurder. "Voor deze kavels gelden bijvoorbeeld regels ten aanzien van het gehanteerde bouwplan. Met behulp van satellietbeelden is het sinds kort mogelijk om hierop te controleren." Verschillende pachters hebben inderdaad een brief ontvangen over het niet naleven van de regels voor het bouwplan. Dat bevestigt RVB-perswoordvoerder Loek Houtepen. Over het aantal ondernemers dat zo'n brief heeft ontvangen doet RVB geen uitspraken. Over de consequenties laat de organisatie zich ook niet uit. Krijgen pachters een tweede kans of wordt het contract per direct beëindigd? Als het aan Michielsen en LTO ligt komt er een tweede kans. "De gesprekken daarover lopen nog", zegt hij.
Gaat RVB ook strikter controleren op de onderverhuur van pachtgrond, het zogenoemde 'balkonpachten'? Volgens Houtepen wordt hierop momenteel geen strategie gevoerd, maar de kwestie is een bekende. Michielsen verwacht dat de controle hierop in de nabije toekomst verder wordt aangescherpt. "Juridisch is het heel lastig aan te pakken omdat de verhuur op papier correct wordt afgehandeld. Vermoedt RVB dat sprake is van balkonpacht, dan heeft het de mogelijkheid om de boekhouding van drie jaar op te vragen."
Nieuwe kavels in verpachting
Sinds 7 november heeft RVB op Biedboek.nl acht kavels aangeboden voor een geliberaliseerd pachtcontract. Het gaat om twee kavels in de Noordoostpolder, vijf in de Flevopolder en één in de Wieringermeerpolder, in totaal 260 hectare landbouwgrond.