Het opwekken van zonne-energie biedt kansen voor agrarisch ondernemers om hun rendement te verhogen. Daarbij zijn er verschillende structuren mogelijk en een goede juridische advisering is noodzakelijk voor de ontwikkeling van een zonneproject. ‘Indien u niet zelf gaat ontwikkelen, maak dan vooraf duidelijke en concrete afspraken met de projectontwikkelaar’, adviseert advocate Sophie Dingenen.
Van zonnepanelen op een relatief klein dak tot een ruim 100 hectare groot zonnepark, het opwekken van zonne-energie gebeurt op elke schaal, ook in de agrarische sector. Advocatenkantoor Bird & Bird begeleidt de ontwikkeling van hernieuwbare energieprojecten van A tot Z. “Daarbij gaat het om zowel zon als wind”, vertelt Sophie Dingenen. “De verhouding tussen zon en wind is momenteel ongeveer 50-50. Een aantal jaar geleden had zonne-energie nog maar een aandeel va 20%, dus er is wel een duidelijke verschuiving zichtbaar.”
Intentieovereenkomst
De projecten die Bird & Bird begeleidt in de agrarische sector, betreft zowel zon op dak-projecten als de realisatie van zonneparken op land. In beide gevallen begint een traject altijd met een exclusieve intentieovereenkomst tussen de dak/landeigenaar en de ontwikkelaar”, vertelt Dingenen. “In de verkenningsfase die volgt, vaak een periode van 1 tot 2 jaar, wordt onder meer gekeken of het dak of land (milieu)technisch geschikt is. Is het stevig genoeg? Wie betaalt de eventuele kosten om een dak of perceel geschikt te maken voor de bouw van een zonneproject? Mag de boer in deze fase of ten tijde van het project nog werkzaamheden op zijn land uitvoeren? Dat soort zaken zijn belangrijk om vooraf vast te leggen, zodat alle partijen weten waar ze aan toe zijn.”
Ook het verkrijgen van SDE+(+), de vergunningen (indien nodig) en een aansluiting met de benodigde transportcapaciteit komt in deze fase om de hoek kijken. “Nadat deze verkregen zijn, zal ook een afnameovereenkomst gesloten moeten worden indien de dak/landeigenaar niet zelf de energie afneemt”, voegt Dingenen toe. “Zaken die ook van belang zijn voor een bank die de financiering van het project voor zijn rekening neemt. Het zonneproject zal in een speciaal daarvoor opgericht projectvennootschap zonder een solide balanspositie worden ontwikkeld. De bank wil inzicht hebben in de toekomstige inkomstenstroom van het project ter aflossing van de financiering. Dit betekent onder andere ook dat een bank zal willen zien dat het zonneproject optimaal functioneert en rendeert.”
Beperkte rechten
Een essentieel onderdeel van een zonneproject is volgens Dingenen het zogenaamde vestigen van beperkte rechten. “Hieronder vallen bijvoorbeeld het opstalrecht en erfpacht. Hiermee stel je zeker dat het eigendom van de zonnepanelen niet van rechtswege natrekt aan het dak of land waarop deze gevestigd zijn. Het is van belang dat je het zonneproject kunt separeren van de grond of opstal. Als je dit als land- of dakeigenaar niet goed regelt, zal een ontwikkelaar ook niet met je in zee willen gaan. Het financiële risico is dan te groot. Een ontwikkelaar zal niet het risico willen lopen dat hij het eigendom verliest zodra de zonnepanelen geplaatst worden. Ook de bank zal een projectvennootschap niet financieren zonder de benodigde zekerheden en beperkte rechten.”
Voor het vestigen van de beperkte rechten is een notaris nodig. Op het moment van het vestigen van de beperkte rechten wordt ook de duur van het zonneproject vastgelegd. Deze is doorgaans gekoppeld aan de duur van de SDE-susidie. “Net als voor windprojecten is dat voor zonneprojecten 16 jaar. Er kan ook gekozen worden voor een langere duur, bijvoorbeeld 25 jaar, maar dit betekent dan dat de projectontwikkelaar tussentijds aanvullende investeringen zal moeten doen om het zonneproject rendabel te houden. Een extra periode van 3 jaar zou deze extra investeringen niet verantwoorden. Ook voor de vaststelling van de overdrachtsbelasting is de projectduur van belang. Deze wordt berekend over de duur van de beperkte rechten en wordt betaald door de projectontwikkelaar.”
Goed vastleggen
Als alle seinen op groen staan en de vergunningen, contracten en subsidie zijn verkregen, kan de realisatie van het zonneproject beginnen. In de praktijk betekent ‘alle seinen op groen’ voor een boer vooral dat hij een goede overeenkomst heeft gesloten met de ontwikkelaar. Dingenen: “De projectontwikkelaar neemt in principe alle zorgen uit handen. Maar dan is het wel belangrijk dat voorgenoemde zaken goed zijn vastgelegd. Ook voor eventuele fiscale regels waarop boeren aanspraak kunnen maken, zoals het tweeledig gebruik van de grond. En wat gebeurt er als de contractperiode is afgelopen? Moeten de zonnepanelen dan worden weggehaald en de grond of het dak in oorspronkelijke staat worden teruggekeerd? Of neemt de dak- of landeigenaar de installatie voor een symbolisch bedrag over? Maak hierover vooraf duidelijke afspraken en leg dit goed vast.”