Analyse Grond
Grondmarkt redding voor Oekraïense financiën?
De oorlog heeft gigantische gevolgen voor Oekraïne. Niet alleen op het menselijk vlak maar ook economisch. Kosten voor het herstel van de schade zijn volgens schattingen inmiddels opgelopen tot $500 miljard. Zelfs met steun van bondgenoten en donoren zal Oekraïne alle zeilen moeten bijzetten, niet alleen voor herstel op korte termijn, maar ook voor groei op lange termijn. Een radertje dat daarin weleens heel belangrijk zou kunnen worden, is de liberalisatie van de grondmarkt.
Oekraïne heeft circa 42,7 miljoen hectare cultuurgrond - inclusief de door Rusland bezette gebieden - waarvan 33 miljoen hectare bouwland. Ter vergelijking: de landbouwgrootmacht in de EU, Frankrijk heeft circa 32 miljoen hectare cultuurgrond. Volgens de Kyiv School of Economics (KSE) is er sinds het uiteenvallen van de Sovjet-Unie dertig jaar lang nauwelijks sprake geweest van iets wat een grondmarkt genoemd kan worden. De nadruk lag vooral op huren en pachten van grond.
Dat veranderde in 2021 toen de markt gedeeltelijk werd opengesteld. Vanaf juli dat jaar mochten personen grond kopen, zij het met een paar beperkingen. Zo werd er een maximum van 100 hectare per persoon vastgesteld en pachters hadden een eerste recht van koop. Minimumprijzen werden door de overheid bepaald en buitenlanders en rechtspersonen konden geen grond kopen. Staats- en landbouwgrond van lagere overheden bleef onder het verkoopverbod uit 2001 vallen.
Nieuwe ronde, nieuwe kansen
Per 1 januari 2024 is de grondmarkt verder opengesteld. Rechtspersonen mogen sindsdien grond kopen die daarvoor onder het verkoopverbod uit 2001 viel. Verder is de limiet verhoogd naar 10.000 hectare per persoon. De overige beperkingen blijven van kracht, waaronder het verbod voor rechtspersonen met buitenlandse begunstigde om Oekraïense grond te kopen.
Omdat de grondmarkt in Oekraïne in de kinderschoenen staat, speelt de waarde van grond in de financiering nauwelijks een rol. Volgens de data van StateGeoCadastre was de gemiddelde waarde van landbouwgrond in Oekraïne in het vierde kwartaal van 2023 (dus voor de verdere liberalisatie) omgerekend circa €900 per hectare. Volgens berekeningen van KSE zou bij de huidige grondprijs de marktwaarde van landbouwgrond in Oekraïne circa $33,5 miljard vertegenwoordigen. Bij de huidige behouden financieringsratio van 0,35 zou er $12,4 miljard aan extra financieringen aangetrokken kunnen worden. Dat is al fors meer dan de huidige $3,5 miljard aan agrarische financieringen.
Financiële ruimte
De verwachting is dat door het toelaten van rechtspersonen tot de grondmarkt de grondprijs de komende periode met 40% gaat stijgen. De totale grondwaarde zou daardoor richting de $50 miljard gaan volgens KSE en financiering met grond als onderpand kunnen stijgen naar $17,5 miljard. De eerste tekenen van een stijging zijn er al. In januari steeg de gemiddelde grondprijs naar omgerekend circa €1.000 per hectare. Met verdere marktliberalisatie, bijvoorbeeld door het verbeteren van de markttransparantie en het stimuleren van de marktliquiditeit, zou het financieringsratio door de Oekraïense centrale bank opgetrokken kunnen worden naar 0,6 tot 0,8 zoals in veel ontwikkelde landen gebruikelijk is.
Het liberaliseren van de grondmarkt is zeker niet het antwoord op de problemen waar Oekraïne voor staat volgens KSE. Het kan wel een belangrijk instrument zijn om geld aan te trekken voor in de eerste plaats de wederopbouw van de agrarische sector, maar ook voor wederopbouw in bredere zin. Wat de KSE niet onbenoemd laat is dat een verdere liberalisatie van de grondmarkt ook een stap is naar EU-lidmaatschap. Daarvoor zouden Europese (rechts)personen ook de mogelijkheid moeten krijgen grond in Oekraïne te kopen. Dat brengt volgens KSE nog meer voordelen met zich mee.