Negatieve hypotheekrente niet in de polder

En daar blijf ik achter staan, mijn visie op de middellange en lange termijn is niet veranderd. Of toch wel, in de zin dat ik tegenwoordig nog meer bang ben voor enorme rentestijging de komende jaren. Waarom? Rente is nu laag omdat de centrale banken met duizenden miljarden de rentes omlaag drukken én hun officiële rentes op 0 % houden. Dat stopt een keer en dan is er geen deksel meer die de rente tegenhoudt (kijk maar naar de VS). Tel daarbij het inflatiegevaar (in loop der duizenden jaren heeft te veel geld in omloopt ALTIJD, zonder uitzondering, geleid tot stijgende inflatie) én de kans op faillissementen van de regeringen en alle ingrediënten voor fors hogere rentes op middellange termijn zijn aanwezig. Dit is allemaal niet van belang en volkomen irrelevant…voor iemand die niet verder kijkt dan zijn neus lang is, dat wil zeggen alleen oog heeft voor de korte termijn. En was de focus op korte termijn nu juist niet wat tot de crisis geleid heeft? Een verstandige ondernemer, belegger etc verliest het middellange en lange termijn nooit uit het oog.

Voor mijn part mag je dat 50 jaar blijven volhouden. Maar de eerste 10 jaar zal de rente laag blijven. Meer geld in omloop? Iedere weldenkende ondernemer weet, dat de banken het geld vasthouden en dus vrijwel niet in omloop brengen. Dus iedere econoom moet weten, dat dit geen inflatie gaat veroorzaken. Hoogstens kan inflatie veroorzaakt gaan worden door importeren van inflatie door de duurdere dollar.
Het hele systeem wordt nu dusdanig met licht volgepompt, dat het op een gegeven moment gaat knappen. Dan valt alles in mekaar en krijgen we het jaren 30 scenario. Maar iedereen mag gerust Edin geloven en ook nog voor zijn adviezen betalen.
Vraag eens aan de landbouwers, die renteswaps hebben, hoe die erover denken. Zij hebben zich gek laten maken door de banken en de zg. economen, die het allemaal meenden te weten.

Dus die landbouwers met renteswaps hebben er meer verstand van dan Edin?

Agria schreef:
Dus die landbouwers met renteswaps hebben er meer verstand van dan Edin?

Ik weet niet hoe jij aan die conclusie komt.

Meer geld in omloop.
m.a.w. de geld persen staan aan.
De hele westerse economie is gebaseerd op schulden,nu de rente straks op nul komt,komt er nog meer geld op de markt vandaar dat de beurzen het ook zo goed doen!!
Maar het gevaar zit hem in het feit dat er straks geen geld meer is en de beurs toch een keer een correctie krijgen.
En al het geld verdwenen zal zijn.

We hebben een mindere periode achter de rug maar binnen nu en 10 jaar komt de slechte periode pas,want dan heeft niemand meer geld op de spaar rekening en is het beleggings geld mooi verdampt.

Dan word het pas recessie

U twijfelt aan de woorden van Edin en vervolgens zegt u dat we aan landbouwers met renteswaps moeten vragen hoe die er over denken. Ik trek dan de conclusie dat u het oordeel van de landbouwers die indertijd bij hun volle verstand een renteswap hebben afgesloten, hoger inschat dan dat van Edin.

@agria
Dan kunt U niet goed lezen, want die boeren met swaps hebben zich laten adviseren door die zg "slimme adviseurs".

@agria.
Nu weten die agrariers het beter. Jaren terug zijn ze door de adviezen van die zg. slimme adviseurs in het systeem getrapt van de betaalde adviezen. Denk bij elk advies van een bank of van een econoom of van de politiek het tegenovergestelde, dan kom je al een heel eind.

@agria.
Nu weten die agrariers het beter. Jaren terug zijn ze door de adviezen van die zg. slimme adviseurs in het systeem getrapt van de betaalde adviezen. Denk bij elk advies van een bank of van een econoom of van de politiek het tegenovergestelde, dan kom je al een heel eind.

Ik kan best lezen en uw betoog op dit punt is voor tweëerlei uitleg vatbaar en dus gewoon onduidelijk.

Overigens is er niks mis met renteswaps zolang je maar niet voor de aflooptijd uit moet stappen wanneer de rente lager is dan de swap. Dan heeft hij een negatieve waarde. Daarnaast waren het niet de economen maar vooral de commerciële accountmanagers die dit propageerden om een aantrekkelijke premie op te strijken.

Daarnaast als je bij elk advies het tegenovergestelde denkt of handelt zul je best weleens gelijk krijgen maar het is geen wet van Meden of Perzen.

HomeAgendaNieuwsMaatschappelijk vastgoed algemeen- Juridische aspecten bij transformatie religieus vastgoed- '"Structureel behoefte aan collectieve woonvormen met zelfbeheer"- "Regionale woningbouwopgave verschuift van kwantitatief naar kwalitatief"- Afscheid Jo Coenen: ‘Er zijn tekenen van herstel’- "Geef woningcorporaties geen al te beperkte rol"- Crowdfunding als graadmeter draagvlak voor maatschappelijk vastgoed- Prijsvraag moet leegstand Overijssel oplossen- Wonen 6.0: de nieuwe positie van woningcorporaties- EPC onderwijs-en zorgnieuwbouw per 1 januari fors naar beneden- "Scheiding corporatiebezit enorme operatie"- “Overheid drijft bedrijfslasten corporaties op”- Veranderingen energieprestatie gebouwen vanaf juli 2014- 4 inkoopmodellen voor gemeenten- Grote leegstand maatschappelijk vastgoed in verschiet- Nieuwe coalities voor duurzaam platteland stuiten op oude werkelijkheid- Stadsvernieuwing als businesscase in krimpgebied- "SCP-rapport gooit kind met badwater weg"- Fusies corporaties leiden gemiddeld tot hogere kosten- ‘Oudere ouderen’ vooral probleem voor krimpregio’s- Multifunctionele accommodatie als sociaal hart in krimpgebied- Rentederivaten deel III: juridische acties- Rentederivaten: de risico's- Limburg biedt Rijk alternatief voor bezuinigingsmaatregelen woningmarkt- Het woonakkoord een paar weken later- Van Eykelenburg (BNG): geen derivaten meer voor klanten- Publiek vastgoed: Analyses, concepten en voorbeelden- Frans Crijns (Maasvallei): Oplossing voor malaise in corporatieland- Corporaties 2020: sociale woningbouw, seniorenhuisvesting en duurzaamheid- Aanmelding NEPROM-prijs voor locatieontwikkeling 2013 van start- Bewijs in het bouwrecht: een korte introductie- Verbod op rentederivaten geen oplossing- Huybregts-Relou laat zijn projectleiders de-centraal inkopen- Atlas Nieuwe Steden- Derivaten: is de pijn te verzachten?- Hergebruik oud gemeentehuis mogelijk- RENTESWAPS: HOE WERKT HET- ToekomstwaardeNu! De kracht van functiecombinaties- "Revolutionaire verandering in (maatschappelijk) vastgoedsector"- Leefstijlen en publieke gebouwen- Innovatief verduurzamen rijkskantoren, een tussenstand- Meer maatschappelijk vastgoed dan winkels en kantoren- "Vergeet ketenintegratie, het gaat om kennisintegratie"- "Corporaties moeten als ondernemers denken"- Vastgoedfraudezaken beboet na onderzoekZorgOnderwijsDuurzaamheidHand-outs KMVG praktijksessiesOver het KMVGColumnsAdverterenOp de hoogte blijven?LinksContact

Renteswaps: hoe werkt het?

De afgelopen maanden is het als gevolg van de Vestia affaire duidelijk geworden dat er de nodige risico’s verbonden zijn aan derivatenconstructies zoals renteswaps. Wat er bij Vestia gebeurd is, zou ook zomaar in de zorgsector kunnen gebeuren1. Hoe werkt een renteswap nu precies? En wat zijn de juridische achtergronden waar rekening mee gehouden moet worden? Hier volgt een overzicht.

 

Renteswap

Een swap is een derivaat, dat wil zeggen een afgeleid financieel product, waarmee speci-fieke risico’s verhandeld kunnen worden. Via swaps worden op grote schaal renterisico’s en valutatrisico’s afgedekt en de afgelopen jaren zijn op deze wijze ook risico’s op faillissement van bedrijven of landen afgedekt. Een standaard renteswap werkt als volgt:

Stel uw organisatie wil de komende jaren gaan investeren en heeft hiervoor een financiering nodig. In de huidige markt is het niet eenvoudig om een langlopende lening tegen een lage vaste rente te verkrijgen. U bent gedwongen om kort-lopend (3 à 5 jaar) te lenen tegen een variabele rente. Het probleem met deze variabele rente is dat u het risico loopt dat  de rente gaat stijgen. Dit zal de nodige impact hebben op de exploitatiekosten. Om dit risico af te dekken en de zekerheid van een vaste rente te creëren is het mogelijk om een renteswap te sluiten.

Met een standaard renteswap ‘ruilt’ u het risico van een stijging van de kortlopende variabele rente met een andere partij tegen betaling van een vaste rente. Uiteraard is ook het omgekeerde mogelijk, namelijk dat u een vaste rente ruilt tegen een variabele rente. Vaak zit de bank daar tussen. U sluit dan een overeenkomst met de bank waarbij u gedurende een bepaalde periode de betaling van de variabele rente ruilt tegen betaling van een vaste rente. Netto betaalt u dan de vaste rente plus een opslag aan de bank en ontvangt u de variabele rente terug van de bank.

 

Deze constructie kan als volgt worden weergegeven:

 

 

Als de variabele rente stijgt, dan is dit een mooie constructie aangezien u op grond van de renteswap een hogere variabele rente van de bank ontvangt, dan de vaste rente die u aan de bank moet betalen.

Het wordt echter vervelend als de variabele rente die u van de bank ontvangt, daalt. In dat geval moet u de hoge vaste rente op grond van de swap betalen, terwijl u daar een lage variabele rente voor terug ontvangt. Daarnaast speelt het volgende risico.

 

Bij het aangaan van de renteswap worden er afspraken gemaakt tussen u en de bank over het hoogst toegestane verschil tussen de variabele en de vaste rente. Er wordt een drempel, oftewel een zogenaamde ‘threshold’ afgesproken die niet overschreden mag worden. Indien de threshold toch overschreden wordt, dan moet uw organisatie liquide middelen bijstorten als zekerheid om aan de betalingsverplichtingen van de swap te kunnen blijven voldoen. Dit heet een zogenaamde ‘margin call’. De bijstorting van de liquide middelen vindt plaats op een aparte rekening. Op het moment dat het verschil tussen de variabele rente en de vaste rente weer kleiner wordt dan de afgesproken threshold, dan worden de liquiditeiten teruggestort.

 

Overigens moet bij het voorgaande worden aangemerkt dat de Stichting Waarborgfonds voor de Zorgsector (WFZ) bij borgstelling geen CSA/bijstortingsverplichtingen accep-teert.

Naast het hiervoor genoemde liquiditeits-risico, kan er ook een risico ontstaan als er sprake is van een zogenaamde ‘open positie’. Dit is het geval als er een renteswap wordt afgesloten zonder dat er een financiering aan ten grondslag ligt. Er is dan sprake van een speculatieve positie. Een bedrijf kan door het innemen van een positie in een renteswap namelijk speculeren op bepaalde toekomstige renteschommelingen. Van een dergelijke open positie was in het geval van Vestia ook sprake. Vestia speculeerde erop dat de rente op 3% haar dieptepunt bereikt had en is voor toekomstige investeringen grote posities in renteswaps aangegaan waarbij ze er dus vanuit ging dat de rente zou stijgen. Als gevolg van de kredietcrisis daalde de rente echter tot 2%. Deze daling heeft ervoor gezorgd dat de met de banken afgesproken threshold overschreden werd en Vestia liquiditeiten moest bijstorten. De contracten zijn volgens de berichten in de pers bovendien voor zeer lange looptijden gekocht, hetgeen de risico’s alleen maar groter maakte.

 

Zolang Vestia over middelen beschikte om te voldoen aan de ‘margin calls’ waren de problemen nog enigszins te overzien aan-gezien deze middelen bij een rentestijging ook weer teruggestort zouden worden. Maar de bodem lijkt te zijn bereikt en als Vestia failliet gaat, lopen de banken een groot kredietrisico omdat er geen zeker-heden tegenover al die schulden staan.

 

De zorgplicht

 Zoals u wellicht ook in de persberichten gelezen heeft, heeft interim-bestuurder Gerard Erents van Vestia de banken nu onder druk gezet om een oplossing te bereiken door onder andere een beroep te doen op de zorgplicht. Zoals Erents het uitdrukte, hebben de banken ‘racefietsen verkocht aan iemand in een rolstoel’. Erents doelde daarmee op het volgende. Banken hebben op grond van hun rol in het maatschappelijk verkeer zorgverplichtingen jegens hun klanten. Zij dienen de belangen van die klanten te allen tijde in acht te nemen. De zorgplicht die van toepassing is, varieert van geval tot geval. Of zoals de Hoge Raad het formuleert: deze hangt af van de omstandigheden van het geval. Daarbij moet onder andere gedacht worden aan de complexiteit van het product waar het om gaat, aan de beleggingservaring van de klant en de financiële positie van die klant. Banken handelen in strijd met de zorgplicht als zij producten verkopen aan klanten die gezien de achtergronden en doelstellingen niet geschikt zijn voor die klanten. Of dat in de Vestia kwestie het geval is geweest is niet te zeggen aangezien niet alle omstandigheden van het geval bekend zijn. Hier speelt bovendien ook een rol dat Vestia wellicht aangemerkt moet worden als een professionele belegger, waarvoor een verminderde zorgplicht geldt.

 

Tot slot

Derivaten kunnen een oplossing bieden voor renterisico’s en de exploitatiekosten drukken. Er kunnen echter ook grote risico’s mee gemoeid zijn. Laat u hierover vooraf-gaand goed informeren bij ter zake deskundigen zodat u niet voor ‘Vestia-achtige’ verrassingen komt te staan.

 

Mr. Chantal van den Borne  2BW Advocaten                                                                          

Voor vragen:  borne@2bwadvocaten.nl 

                                                                                                                                                  

Op 10 december 2013 vond in Amersfoort het KMVG seminar Hoe beperkt u de financiële schade van uw renteswaps plaats. De hand-outs van de presentaties vindt u hier.

Lees ook: "Verbod op rentederivaten geen oplossing" 

                                                                                                                                                      

Partners

E. info@KMVG.nl | www.kmvg.nl

Er zijn wel degelijk problemen gedurende de looptijd van de renteswaps. Bij dalende rente, de margin aanvullen, en blijven aanvullen. Dit zou agria toch moeten weten vanwege zijn handelen op de termijnmarkt.;-)

1. Ik heb nooit beweerd op de termijnmarkt te handelen.

2. Eerlijk is eerlijk. Ik was niet op de hoogte van de "threshold" en het bijstorten. Daarin heb ik nu dus van Chantal (bedankt voor het heldere verhaal) en Henk52 kennis van genomen.

Mijn accountmanager van de Boerenleenbank kwam er een paar jaar geleden ook mee aan maar ik heb gekozen voor een lening op basis van euribor en nog geen moment spijt van gehad. Alleen jammer dat deze nu voornamelijk bestaat uit opslagen.

Daarnaast nog even een anekdote: Een goede kennis van mij is register accountant bij een van de grotere kantoren en bij hen geld het credo bij dergelijke constructies: als je denkt dat je het snapt, heb je het niet goed gelezen.

@ agria,

1.voorheen noemde je je petatje?
2. Je zegt boerenleenbank, dus je bent niet meer de allerjongste, ik schat tegen de 60.
3. Je spreekt van een goede kennis, die registeraccountant is. Had hij voorheen niet een eigen accountantantskantoor?
4. Ben jijzelf makelaar?
5. Als voorgaande allemaal met ja beantwoord is, dan heb je ook op de termijnmarkt gespeculeerd, met niet met zo heel veel succes;-)

1. Nee
2. Nee
3. Nee
4. Nee
5. Nee, dus...

Succes verder!!

Dat gaat wel gebeuren

Ik zei toch: denk het tegenovergestelde van wat die geleerde mensen zeggen. Niet dat makelaars zo geleerd zijn, maar daar geldt dat ook voor.

De opslagen zullen er inderdaad voor zorgen dat de hypotheekrente niet negatief wordt.

En diezelfde opslagen zorgen ervoor ,dat we gewoon beroofd worden(zie kwartaal en jaarcijfers bank)als consument met een eigen huis en dankzij die bazooka van de ECB gaat ook je pensioen naar de haaien .

wel positief ,woningmarkt en dus de economie ,maar het zijn weer sigaren uit eigen doos

Edin, de negatieve rente is een feit, terwijl onze Edin vorige week nog verkondigde dat dat in Nederland niet zo gauw zou gaan gebeuren.De renteopslag mag je niet meetellen, want dat is geen rente.